Asuntosijoittaminen lyhyesti
Asuntosijoittaminen on Suomessa erittäin yleistä, sillä kotimaassamme on perinteisesti arvostettu omistetun kodin tuomaa turvaa ja pysyvyyttä elämään.
Jos asuntosijoittajaksi mielletään kuka tahansa asunnon omistaja, Tilastokeskuksen vuoden 2018 datan mukaan suomalaisista asuntokunnista 63 prosenttia koostuu näin ollen asuntosijoittajista. (Huomaa kuitenkin, että asuntokunnassa voi asua useampi henkilö.) Usein käsite asuntosijoittaminen mielletään kuitenkin tavoitteelliseksi asuntoihin sidotun vaurauden kasvattamiseksi, joka näkyy useimmiten pyrkimyksenä omistaa määrällisesti useampia asuntoja vain sen oman lukaalin sijaan vuokratulolähteiden maksimoimiseksi. Tulemme tässä kirjoituksessa kertomaan, miten tällainen tavoitteellinen asuntosijoittaminen onnistuu, miten siinä pääsee alkuun ja mitä seikkoja matkan varrella on hyvä ottaa huomioon sekä mitä asuntosijoittamisen hyvät ja huonot puolet ovat.
Jos tavoitteellinen asuntosijoittaminen kuulostaa hyvältä tai suunnittelet ostavasi ensimmäisen sijoitusasunnon, muista lukea myös Tessin arvostelumme!
Tavoitteellinen asuntosijoittaminen
Asuntosijoittaminen on tällä hetkellä varsin trendikästä; esimerkiksi yksi iltapäivälehtien hyvin kulutetuista otsikkotyypeistä on tällä hetkellä muotoa: “Näin Jari onnistui keräämään kymmenen sijoitusasuntoa vain seitsemässä vuodessa!” Tällaiset uutiset herättävät meissä monenlaisia fiiliksiä aina epäuskosta pinnan alla kytevään uteliaisuuteen siitä, voisiko tällainen toimintamalli olla mahdollista itsellekin ja omalla palkkatasolla. Moni sarja-asuntosijoittaja kun ei kuitenkaan loppujen lopuksi nosta toimitusjohtajan tai lääkärin palkkaa, vaan usein taustalla on maltillisempi palkkataso, mutta pitkäjänteinen ja riittävän tavoitteellinen suunnitelma, joka ei itse asiassa ole mitään rakettitiedettä vaan oikeastaan ihan saavutettavissa, mikäli kiinnostusta ja halua kehittyä löytyy.
Se, miten iltapäivälehdessä esitelty mediaanipalkkaa nostava Jari onnistuu toteuttamaan tavoitteensa perustuukin pitkälti asuntosijoittamisen erityispiirteisiin moniin muihin sijoitusmuotoihin verrattuna. Ensinnäkin, sijoitusasuntoa hankittaessa heti alkuun sijoitettava pääoma on huomattavasti pienempi kuin asunnon kokonaishinta.
Tämä johtuu siitä, että asuntosijoittaminen on (pääsääntöisesti) lainan tukemaa sijoittamista, jossa sijoittajan asuntoon sijoitettu alkupääoma on muutamia kymmeniä prosentteja ostettavan asunnon toimiessa lainan vakuutena esimerkiksi 80 prosenttiin asti lainan suuruudesta. Asuntosijoittamisen erityislaatuisuus perustuukin sitten juuri lainan lyhentämiseen, jonka ei tarvitse tapahtua omasta pussista, vaan vuokralaisen vuokratulojen kautta. Näin ollen ihannetilanteessa vuokralainen lyhentää koko lainan, ja hyvällä lykyllä lainan ja muiden kulujen jälkeen jäljelle jää vielä pieni siivu tuottoa!
Velkarahalla pelattaessa asuntosijoittamisesta kiinnostuneen on hyvä huomioida, että sijoitustapa on vääjäämättä aikaa vievä ja sen merkittävämpää satoa kerätään yleensä vasta asuntolainan ollessa lyhennetty. Sijoitusasunto voi kuitenkin tuottaa tässä vaiheessa kahdenlaista tuloa; vuokranmaksajan vuokratuloa sekä mahdollista myyntituloa, jos asunnon päätyy jossakin vaiheessa myymään. Sijoituksella on siis kyky kotiuttaa sijoittajalle passiivista tuloa määrittelemättömän ajan ja tämän lisäksi sijoituksella on jäljellä edelleen sen markkina-arvo, joka kasvukeskuksissa kasvaa ajan saatossa. Asunnot ovat siinä mielessä hieno sijoituskohde, että hyvällä sijainnilla pääoman arvo kasvaa, vaikka samalla aikajänteellä inflaatio söisi rahan arvoa.
Asuntosijoittaminen yhdistetään useissa lähteissä mahdollisesti eläkesuunnitelmiin tai esimerkiksi FIRE-elämäntapaan (Financial Indepence, Retire Early). Tällöin asuntosijoittamiselta haetaan passiivista tuloa pidemmällä tähtäimellä, ja tavoitteena voi olla elää useasta asunnosta saatavilla vuokratuloilla esimerkiksi kymmenen, viidentoista tai kahdenkymmenen vuoden kuluttua – asuntosijoittamisen tuotto on siis pitkällä aikavälillä tapahtuvaa, vaikka asuntojen hinnat voivat myynnin yhteydessä tarjota mahdollisuuden myös äkkivoittoon. Mikäli tavoitteenasi on samankaltainen elämäntyyli tai downshiftaus, kannattaa asuntosalkun kokoaminen aloittaa ennemmin mahdollisimman pian kuin pitkän pohtimisen jälkeen, sillä asuntosijoittamisessa aika on merkittävässä roolissa sijoitusten kasvattajana.
Kuinka saada kokoon usean asunnon asuntosalkku?
Jos sijoittajana haluaa kattaa elinkustannuksensa ja elämäntapansa asuntosijoittamisensa hedelmistä, vaatii tämä yleensä useamman asunnon sijoitussalkkua. Peruspulliaiselle, jolla ei roiku tilillään miljoonaa tyhjänpanttina, edellyttää tällainen asuntosalkku pääsääntöisesti velkavivun käyttöä.
Velkavivun käyttö asuntosijoittamisessa tarkoittaa lainarahan hyödyntämistä omien sijoitusten kasvattamiseksi. Velkavivutuksen ja hyvän strategian avulla asuntosalkkuaan voi kasvattaa mahdollisesti nopeastikin ja pankit ovat olleet pääsääntöisesti hyvin myötämielisiä sijoitusasuntojen ostamisen tukijoina asunnon toimiessa suurilta osin lainan vakuutena. Jäljelle jää kuitenkin aina vakuuden ja asunnon hinnan väliin jäävä rahoitusosa, joka sijoittajan tulee maksaa itse.
Ensiasuntoa ostavan tulee siis koota tämä summa kasaan, mutta mikäli ensiasunto löytyy jo, seuraavan asunnon rahoituksen voi hoitaa esimerkiksi lyhentyneiden lainojen vapauttamilla vakuuksilla tai asuntojen arvonnousulla. Tämä on se cheat code, jolla mediaanipalkkaa nostava Jarikin voi kartuttaa mukavan asuntosalkun esimerkiksi omien eläkepäiviensä passiiviseksi tuloksi melko pienellä alkupääomalla. Kun asuntosijoittamisessa pääsee liikkeelle, on hyvän ensimmäisen sijoituksen jälkeen helppo lähteä rakentamaan tätä “asuntokakkua” pala palalta, eli asunto asunnolta.
Hyvät asuntosijoitukset siis ruokkivat toisiaan ja toimivat asuntosalkun luonnollisina kasvattajina. Muistathan kuitenkin, että velkavipuun ja velkarahalla sijoittamiseen liittyy aina riskinsä.
Millainen asunto on hyvä sijoitusasunto?
Sijoitusasuntokaupoilla vaakakupissa painavat usein hieman erilaiset seikat kuin omaa kotia etsittäessä, ja hyvä sijoitusasunto ei välttämättä ole kaikille se selkein termi. Sijoitusasuntoa ostaessa on hyvä muistaa, että kyseessä on oman pääoman sijoitus, eikä jatke omille asuntounelmille.
Asuntoa ostaessa tärkeää onkin lähestyä aihetta kuten minkä tahansa muun sijoituksen tapauksessa; millainen kohteen tuotto on, mitkä ovat sen tuoton tulevaisuudennäkymät, kuinka paljon on jäljellä velattomasta hinnasta ja millaista arvonnousua asunnolle voi odottaa. Sijoituslasien läpi katsottaessa se lankkulattiallinen jugend-talo ei välttämättä ole parempi sijoitus kuin riisuttu yksiö matalalla vastikkeella ja hyvien yhteyksien päässä kampusalueesta. Sijoitusasunnon valinnan pohjana tulee aina olla huolellisesti laadittu vuokratuottolaskelma, jonka arvot ovat mieluummin hieman alakantissa optimististen lukemien sijaan. Näitä vuokratuottolaskelmia laatimalla on helppoa asettaa myös eri kohteita paremmuusjärjestykseen ja oma talous onkin hyvä pitää kurissa.
Vuokratuotolle on olemassa myös laskentakaava. Esimerkiksi Osuuspankki esittää sen muodossa:
((kuukausivuokra – vastikkeet) x 12) / (velaton hinta + remontit + varainsiirtovero) x 100%
Asuntoja kannattaa siis lähteä tutkailemaan tämän suhteellisen yksinkertaisen kerto- ja jakolaskun kautta. Jos kynä ei pysy kädessä, löytyy netistä myös erilaisia laskureita valinnan teon tueksi.
Kuukausittaisen tuoton lisäksi sijoitusasuntokaupoilla on hyvä tutkailla asunnon markkinahinnan kehitystä, jonka merkitys vaihtelee sijoitusstrategioittain; osa sijoittajista sijoittaa vain kuukausituottolasit silmillään, kun taas joillekin sijoittajista asunnon kyky säilyttää arvonsa on hyvin merkittävää esimerkiksi myöhempää myyntiä ajatellen. Molemmat strategiat ovat yhtä hyviä ja niiden tuotto pitkällä aikavälillä voi olla hyvin samankaltainen, kunhan valinnat ovat perusteltuja.
Asuntosijoittamiselle on siten hankala antaa mitään yleisiä lainalaisuuksia tai ohjeita, sillä loppujen lopuksi hyvä sijoitus riippuu sijoittamisen aikajänteestä, tavoitteista ja asunnon spekseistä, jotka optimoidaan sijoittajan strategiaan sopiviksi. Esimerkiksi asunto-osake muuttotappiokunnassa ja Kalliossa voivat olla yhtä hyvin perusteltavia sijoituksia, kun sijoitusstrategiaa, alkupääomaa ja aikajännettä lähdetään avaamaan laajemmin.
Kannattaako asuntoihin sijoittaa yrityksen kautta vai ilman?
Moni asuntosijoittamisesta kiinnostunut tulee asuntosijoittamisen alkuvaiheessa puntaroimaan sitä, kannattaako toimintaa harjoittaa yksityishenkilönä vai heti suoraan yrityksen välityksellä. Tähän ei valitettavasti ole mitään kovin yksinkertaista vastausta, sillä paras vaihtoehto riippuu aina henkilökohtaisista lähtökohdista ja tilanteesta.
Eräs toimintamuotoon paljon vaikuttava tekijä on kuitenkin lainansaanti, sillä lainan hakeminen yrityksenä ja yksityishenkilönä eroavat toisistaan paljonkin; yksityishenkilönä ja vakaalla tulotasolla voi olla mahdollista saada lainaa helpommin, edullisemmin ja paremmalla maksuajalla yritykseen verrattuna. Toki, jos sijoittajalla on jo ennestään vakaa yritys, voi asuntosijoittamisen harjoittaminen yrityksen kautta olla järkevää ja verotehokkaampaa. Tällainen yritys saa myös uusia yrityksiä helpommin lainaa.
Yrityksen kautta sijoittamista kannattaa ehdottomasti harkita myös silloin, jos asuntosijoittaminen on ns. “flippaustyylistä”, eli osta halvalla, myy kalliilla -tyyppistä toimintaa, jossa asunnon arvoa kasvatetaan remonttien myötä, eikä asuntosalkkua ole välttämättä tarkoituskaan kasvattaa suureksi. Tällaisissa tapauksissa yrityksen kautta sijoittaminen voi olla joillakin osa-alueilla verotehokkaampaa ja esimerkiksi yrityksen myyntivoitoista maksettava yhteisövero on usein ansiotuloveroa huomattavasti huokeampi.
Asuntosijoittamisen riskit
Kuten kaikkeen sijoittamiseen yleensä, myös asuntosijoittamiseen liittyy riskinsä. Asuntosijoittamisen riskit ovat vieläpä usein paljon monitahoisempia kuin pörssissä tapahtuvat arvonnousut ja -laskut, sillä fyysiset kiinteistöt ja asunnon vuokraaminen yleensä tuntemattomille henkilöille tuovat ehdottomasti lisämausteensa asuntosijoittamisen soppaan. Jotta saisit hyvän käsityksen asuntosijoittamiseen liittyvistä riskeistä, anna kun listaamme niistä yleisimmät:
- Vuokraamisen tuomat riskit; vuokralaisen valinta, vuokrasopimusasiat ja vuokralaisten vaihtuminen
- Kiinteistön / asunnon mahdolliset riskit, jotka ilmenevät usein suurina ja yllättävinä menoerinä tai mahdollisena hinnanalenemana
- Rahoitukseen liittyvät riskit, jotka ilmenevät esimerkiksi korkojen kestämättömänä kasvuna
Jokainen meistä on varmasti lukenut iltapäivälehtien kauhutarinoita vuokralaisista, joiden jälkiä vuokranantaja siivoaa ja maksaa vielä pitkään, ja joiden häätämisen vaikeus luvallisin keinoin kuulostaa lähinnä oikeusmurhalta. Tässä suhteessa asuntosijoittaminen käsittää sosiaalisen ulottuvuuden, jossa vuokranantajan tulee ottaa selvää tulevasta vuokralaisestaan tai ulkoistaa tämä työ jollekin muulle. Vuokralaisen valinnan apuna toimii toki luottotietojärjestelmä, mutta sekään ei yksinään ole takuu toimivasta vuokrasuhteesta. Vuokraamiseen liittyväksi riskiksi voisi lukea myös vuokralaisten vaihtumisen, sillä jokainen tyhjilläänolokuukausi maksaa sijoittajalle saamattomien vuokratulojen vuoksi. Lienee sanomattakin selvää, että tyhjä asunto on huono sijoitus.
Myös asunto itsessään käsittää riskinsä, yleensä odottamattomien menoerien muodossa. Siitä voi kuitenkin olla montaa mieltä, onko putkiremontti, julkisivuremontti tai jääkaapin hajoaminen riski vai odotettavissa oleva ja ennakoitava menoerä – tällaiset seikat kun kannattaa ottaa huomioon jo alustavissa laskelmissa, sillä kiinteistöjen elinkaari käsittää aina omat luonnolliset kulunsa.
On kuitenkin totta, että esimerkiksi vesivahingon tapauksessa kuivatukseen ja korjaukseen kuluva aika näkyy sijoittajan rahapussissa. Myös aiemmassa kappaleessa kuvaillut kauhuvuokralaiset voivat aiheuttaa tuntuvia kuluja, mikäli vakuutusasiat eivät ole kunnossa. Myös asunnon hinta voi laskea, mikäli asuinalueen kysyntä laskee esimerkiksi alueen asukasluvun kehittyessä negatiivisesti tai vaikkapa suurten työllistäjien lopettaessa toimintansa alueella.
Edellä mainittujen riskien lisäksi myös korkojen nousu on todellinen riski velkavivulla sijoittaville ja luonnollisesti mitä suurempi velkavipu on, sitä suurempia ovat myös koronnousun mukanaan tuomat tappiot. Painotammekin myös tässä yhteydessä huolellista laskelmien laatimista ja oman talouden stressinsietokyvyn kartoitusta, sillä korkojen nousu on otettava sijoitusstrategiassa huomioon taloudellisena liikkumavarana.
Koronnousun lisäksi uhkana on myös muu taloudellinen sääntely, joka voi vaikuttaa asuntosijoittamiseen negatiivisesti. Tällainen sääntely voi tapahtua esimerkiksi kiristyneenä tai hankaloituneena verotuksena. Suurin osa näistä riskeistä on kuitenkin ennakoitavissa huolellisten laskelmien ja puskurin avulla, vaikkei ennustajan kykyjä omaisikaan.
Riskien lisäksi asuntosijoittaminen käsittää myös muita ns. “huonoja puolia”, jotka kannattaa huomioida ennen hihojen käärimistä ja hommiin ryhtymistä. Niitä ovat esimerkiksi:
- Aiemmin sivuttu suurten rahasummien ja velkavivun tuoma riski
- Asuntosijoittaminen vaatii sitoutumista
- Varojen likvidoinnin haasteet
- Vaatii kärsivällisyyttä ja pitkäjänteisyyttä
Riskien lisäksi asuntosijoittaminen sitoo asunnonomistajaa hallinnoimaan asuntosalkkuaan. Hallinnointi on tässä yhteydessä hieman vaativampaa ja enemmän viitseliäisyyttä vaativaa, kuin oman osakesalkun tarkkailu älypuhelimen pörssisovelluksessa lounastauolla. Asunnonomistajan on nimittäin aina oltava valmiudessa selvittämään rikkoutuneen jääkaapin korvaaminen tai etsimään uusi vuokralainen.
Asuntosijoittaminen vaatii siis jossain määrin pelisilmää monenlaisten eri ihmisten kanssa toimimiseen, vaikkakin suurin osa hallinnoinnista on simppeliä ja ihmiset pääsääntöisesti yhteistyökykyisiä. Vuokranantaja voi kuitenkin joutua selvittelemään asioita pitkänkin matkan päästä tai ratkaisemaan kesken rentouttavan kesäloman vuotaneen astianpesukoneen aiheuttamaa tilannetta. Hallinnointityö on toki haluttaessa kuitenkin ulkoistettavissa.
Koska asuntosijoittaminen vaatii vääjäämättä suurten rahasummien pyörittelyä, on sijoittajan hyvä tietää varojensa likviditeettiin, eli varojen “realisointiin” liittyvät haasteet. Asuntoa ei voi nimittäin laittaa lihoiksi yli yön, vaan se tulee myydä ennen kuin siihen sidotut rahat saa käyttöönsä. Asunnon myynti ei ole mikään läpihuutojuttu, vaan jokainen asunto tarvitsee halukkaan ostajan ja hinnan tulisi tietenkin olla sijoittajan kannalta mahdollisimman korkea.
Likviditeetti ja velkavivutus tekevät asuntosijoittamisesta myös kärsivällisyyttä vaativan lajin, jossa ei kannata hätiköidä, sillä loppujen lopuksi rahasummat ovat hyvin suuria. Parhaimmillaan homma etenee kuitenkin omalla painollaan, eikä asuntosijoittamisessa ole tarkoituskaan kotiuttaa pikavoittoja (pois lukien flippaustoiminta, jossa asuntoja pyritään ostamaan halvalla ja myymään kalliilla.)
Asuntosijoittaminen – Hyvät puolet
Riskeistä puhumisen jälkeen lienee hyvä muistuttaa, että asuntosijoittaminen käsittää myös rutkasti hyviä puolia, jotka ylittävät sijoittamiseen liittyvät riskit mennen tullen. Asuntosijoittaminen käsittää monia erityispiirteitä muihin sijoittamistyyppeihin verrattuna ja usein juuri positiivisessa mielessä. Lyhykäisyydessään niitä ovat esimerkiksi:
- Säännöllinen ja vakaa tuotto
- Tuloja sekä vuokratulojen, että arvonnousun seurauksena
- Velkavivun tuomat edut
- Mahdollisuus tehdä “hyviä löytöjä”
- Käyttöarvo
Ensinnäkin asuntosijoittamisen tarjoama tuotto on hyvin säännöllistä ja vakaata; jopa niinkin säännöllistä, että vuokra-asuntojen tuottamista tuloista voi muodostaa itselleen passiivisen tulonlähteen, joka kattaa esimerkiksi lokoisat eläkepäivät tai mahdollistaa päivätyöstä poisjättäytymisen. Tämän lisäksi tuoton taso on parhaimmillaan hyvä ja etenkin lainan lyhennysten päätyttyä korkea.
Sen lisäksi, että asunto tuottaa säännöllisiä vuokratuloja, on sillä myös markkina-arvonsa, joka kasvukeskuksissa voi kasvaa nopeastikin. Meistä jokainen on varmasti tietoinen etenkin pääkaupunkiseudulla tapahtuneesta asunto-osakkeiden arvonnoususta. Sen lisäksi, että asunto tuottaa omistajalleen vuokratuloa, voi se olla myös hyvä arvon säilyttäjä ja kasvattaja. Asuntosijoittamisen erityisluontoinen piirre on toki myös velkavivun tuoma hyöty, jossa asunnon vuokraaja periaatteessa maksaa sijoituksen lainaa vuokranantajan puolesta. Velkavivun etuna on myös se, että omaa pääomaa ei tarvitse sijoittaa prosentuaalisesti kovinkaan paljon.
Asuntosijoittamisen hyvänä puolena on myös se, että asuntomarkkinoilla voi tehdä hyviä löytöjä jopa alle asunnon markkinahinnan. Toisin kuin pörssissä, asuntoja myydään inhimillisistä lähtökohdista, ja joissakin tilanteissa myyjä voi tulla ostajaa hinnassa vastaan päästäkseen asunnosta eroon. Kuten kaikessa sijoittamisessa, sijoittajan silmä harjaantuu matkan varrella huomaamaan joukosta hyvän “hintalaatusuhteen” kohteita.
Tämän lisäksi asunnoilla on myös käyttöarvoa verrattuna esimerkiksi pörssisijoituksiin; asunnossa voi nimittäin asua, mikä ei varmasti tule yllätyksenä, mutta erottaa tämän sijoitusmuodon monista muista sijoitustavoista. Etenkin ensiasunnosta puhuttaessa, asunto tarjoaa omistajalleen arvoa asuinpaikkana ja vuokrassa säästettyinä kuluina. Myös lisäsijoitusasunnot ovat tarvittaessa omistajansa käytössä myöhemmässä elämäntilanteessa, jos niin on tarpeen.
Asuntosijoittaminen ja verotus
Ennen kuin asuntosijoittamisesta uskaltaa edes haaveilla, haluaa moni saada jonkinlaisen käsityksen sijoitusasuntojen verotuksesta. Kuten sijoitusten tapauksessa yleensä, myös asuntosijoitusten pääsääntöinen verotustapa on pääomatulovero puhuttaessa henkilökohtaisesta verotuksesta. Pääomatuloveroa maksetaan sekä vuokratuloista, että myytyjen asuntojen voitoista. Pääomatuloveron taso on tällä hetkellä 30 prosenttia tulojen ollessa alle 30 000 euroa ja 34 prosenttia, mikäli 30 000 euron raja ylittyy.
Koska järkevään kirjanpitoon kuuluvat verovähennykset, ei niiden merkitystä voi sivuuttaa; asuntosijoittamisessa vähennyskelpoisia kuluja ovat ainakin yhtiövastikkeet, joissain tapauksissa mahdolliset rahoitusvastikkeet, mahdollisen lainan korot sekä muut verovähennyskelpoiset asuntosijoittamisen kulut.
Uudiskohde verotehokkuuden näkökulmasta
Uudiskohteet ovat olleet iäti asuntosijoittajien suosion kohteina, eivätkä syyttä. Toki uudiskohteilla on usein uutuuden tuoma etulyöntiasema vuokramarkkinoilla ja rakentaminen tapahtuu usein kasvukeskuksissa, mutta tämän lisäksi uudiskohteilla on myös veroetunsa, joka perustuu kauppahinnan suureen yhtiölainaosuuteen, joka voi olla keikkua jopa 80 prosentin tienoilla.
Jos yhtiölaina on vähennyskelpoinen, voi asuntosijoittaja vähentää koko yhtiölainaosuuden, eli suuren osan ostohinnasta vuokratuloista. Sijoittaja voi siis vähentää joka kuukauden vuokrasta satojen eurojen suuruisen rahoitusvastikkeen maksamatta tästä summasta veroa lainkaan! On mahdollista, että rahoitusvastikkeen ja hoitovastikkeen jälkeen verotettavaksi osaksi jää vain kymmeniä euroja. Tämä veroetu on sitä suotuisampi, mitä kauemmin asuntoa on tarkoitus pitää vuokralla, sillä asuntoa myytäessä myyntivoittovero maksetaan koko lainalyhennyksestä.
Vaihtoehtoinen tapa sijoittaa asuntoihin: asuntosijoitusrahastot
Mikäli suora asuntosijoittaminen ei tunnu omalta jutulta tai vielä toistaiseksi ajankohtaiselta, on asuntosijoittamisesta tehty mahdollista myös pienemmillä pääomilla ja mahdollisesti matala-asteisemmalla sitoutumisella. Tämä on mahdollista asuntosijoitusrahastojen kautta, jotka korvaavat suorat asuntosijoitukset.
Aivan kuten rahastojen tapauksessa yleensä, asuntosijoitusrahastojen etuna on parhaimmillaan helppous ja alhaisempi sitoutumistaso; tällöin esimerkiksi omien rahojen realisointi on paljon helpompaa. Toisaalta asuntorahastojen ongelmakohdat ovat myös samanlaisia kuin rahastoilla yleensä; rahastojen hallinnointi syö osan tuotoista. Tässä suhteessa onnistuneet suorat asuntosijoitukset ovat pääsääntöisesti tuottoisampia kuin onnistuneet asuntosijoitusrahastosijoitukset.
Asuntosijoittaminen osana kokonaisvaltaista vaurastumista
Asuntosijoittaminen on siinä mielessä armollinen sijoittamisen laji, ettei siinä ole pakko hypätä heti syvään päähän, eikä kenenkään tarvitse hankkia kymmenen asunnon salkkua seitsemässä vuodessa, ellei toki niin halua tehdä; pääasia on, että sijoittaminen on itsensä ja omien kiinnostuksen kohteiden ja tarpeidensa näköistä. Sijoittamisessa ja vaurastumisessa on ensisijaisen tärkeää hajauttaa sijoituksensa vakaan kokonaistuoton turvaamiseksi ja sijoitusasunto on hyvä jatke moneen eri salkkuun vakauttamisen näkökulmasta. Historiallisesti tarkasteltuna asunnot ovat myös hyviä arvonsäilyttäjiä kasvukeskuksissa.
Jo oman omistusasunnon hankkiminen ja täten ensimmäisen asunnon lisääminen omiin sijoituksiinsa on pääsääntöisesti hyvä päätös kotinsa vuokraamiseen verrattuna. Asuntosijoittamista voi lähteä toteuttamaan niin tiukan laskelmoivalla strategialla kuin sijoittamalla “löysät” tililtä yksiöön yliopistokaupungissa ja ehkä johonkin toiseen kohteeseen joskus hamassa tulevaisuudessa. Asunnot eroavat muista sijoituskohteista myös niiden käyttöarvon vuoksi.
Siinä missä sijoitussalkun osakkeilla ei ole sinänsä mitään fyysistä funktiota elämässäsi, asunto voi tuoda elämään paljon, etenkin kun se on oma. Olit sitten ostamassa ensimmäistä omaa kotiasi tai jo useampaa kohdetta puhtaasti sijoitusmielessä, Finvesting toivottaa lukijoilleen onnea asuntokaupoille! Löydät sivuiltamme artikkeleita myös muihin yleisimpiin sijoitustapoihin liittyen sijoitussalkkusi hajauttamisen maksimoimiseksi.
Usein kysytyt kysymykset
Millaisia riskejä asuntosijoittaminen pitää sisällään?
Kuten kaikkeen sijoittamiseen yleensä, myös asuntosijoittamiseen liittyy riskinsä. Sellaisia ovat esimerkiksi, vuokraamisen tuomat riskit, kuten vuokralaisen valinta, vuokrasopimusasiat ja vuokralaisten vaihtuminen, kiinteistön / asunnon mahdolliset riskit, jotka ilmenevät usein suurina ja yllättävinä menoerinä tai mahdollisena hinnanalenemana sekä rahoitukseen liittyvät riskit, jotka ilmenevät esimerkiksi korkojen kestämättömänä kasvuna.
Kuinka asuntosijoittaminen verotetaan?
Asuntosijoittamisen pääsääntöinen verotustapa on pääomatulovero puhuttaessa henkilökohtaisesta verotuksesta. Pääomatuloveroa maksetaan sekä vuokratuloista, että myytyjen asuntojen voitoista.
Onko asuntosijoittaminen kannattavaa?
Oikein toteutettuna ja harkittuna asuntosijoittaminen on usein kannattavaa – sen suosiokin sen jo kertoo! Muista kuitenkin tutustua huolellisesti riskeihin ja suunnittele tarkasti.